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        碧桂園為何突然被調至“垃圾級”

        2022-06-24 10:42 | 作者: 李艷艷,周春林 來源:原創

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        此前回購美元債,被疑是在回擊“暴雷”傳言。

        文|《中國企業家》記者 李艷艷

        編輯|周春林

        頭圖來源|視覺中國

        北京時間深夜,穆迪突然投下一枚“炸彈”。

        6月22日晚,國際評級巨頭穆迪公告稱,已向碧桂園控股公司(以下簡稱:碧桂園)授予“Ba1”的企業家族評級(CFR),并撤銷其“Baa3”的發行人評級。同時,穆迪將碧桂園的高級無抵押評級從Baa3下調至Ba1。此外,穆迪還將碧桂園的評級展望從“審查中”調整為“負面”。

        在穆迪的信用等級標準中,“Ba”代表具有投機性質的因素,反映不能保證將來的良好狀況,一旦經濟情況發生變化,還本付息能力將削弱。因此,業內也將“Ba”戲稱為“垃圾級”。此次碧桂園評級從“Baa3”掉至“Ba1”,意味著正式掉入“垃圾級”。

        “評級下調反映了碧桂園在中國房地產行業充滿挑戰的經營環境下,房地產銷售下滑和財務指標惡化,以及長期融資渠道削弱。”穆迪高級副總裁Kaven Tsang表示。

        “公司目前經營和財務狀況穩定,現金流充裕,即便穆迪因為行業和市場原因對碧桂園下調評級,也不會對公司經營和市場融資產生實質性不利影響。”碧桂園官方層面回應《中國企業家》稱。相關人士還稱,“這個評價是一個動態調整的指標,因為我們的銷售端也在轉暖。”

        “大家都快撐不下去了。”聽聞碧桂園被穆迪降級的消息后,一位在TOP10房企負責融資的高管并不意外,“行業信心沒有了,加上碧桂園布局又太下沉。”讓他更為警惕的是,突然調低評級是一種信號。“融創境外評級下調前,就是20融創01債務展期消息剛出的時候。”

        就在不久前的6月15日,碧桂園宣布現金回購6.83億美元票據,為此付出將近46億元人民幣。碧桂園還在公告中披露稱:本次償付完成后,公司年內已無到期美元債。對于此次回購,業內普遍認為,這是碧桂園回擊“某龍頭房企7月美元債將暴雷”的傳言。

        值得注意的是,6月初,碧桂園也曾因銷售疲軟等因素,遭到另一家評級巨頭惠譽下調評級,被納入負面觀察名單。至于后續會否跟進穆迪下調評級,目前尚未可知。

        據碧桂園此前披露的銷售簡報,今年前5個月,公司實現權益銷售額約1505.8億元,同比去年下降近四成。以全口徑統計,碧桂園、萬科、保利發展同期合同銷售額分別為2011.9億元、1673.4億元及1592億元。碧桂園仍問鼎百強房企第一名,但業績同比減少43.2%。

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        攝影:史小兵

        在民營頭部房企陣營中,目前尚未出現‘暴雷’問題的,只有碧桂園、龍湖、新城、旭輝等少數幾家,目前碧桂園被評級公司降級,說明今年以來的市場持續走衰,造成了碧桂園潛在的流動性壓力,碧桂園的違約風險已經明顯提升。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜稱。

        在柏文喜看來,碧桂園的遭遇,對于維持與修復目前已經顯得極度脆弱的行業信心,不是一個利好信號,“說明前段時間旨在推動樓市回暖和行業復蘇的政策效應,尚未收到預期效果。政策面還需適當加大力度和綜合施策,而企業自身也需要謹慎研判并做好應對。”

        突然“發難”

        過去一年,在行業整體低迷的態勢下,作為TOP1的“宇宙房企”碧桂園也無法獨善其身。2021年,碧桂園業績出現“負增長”,5580億元的權益銷售額,同比減少2.2%。進入2022年,碧桂園的銷售情景基本跟隨行業態勢同步下滑。

        雖然穆迪在報告中預計,碧桂園將保持強勁的市場地位和良好的流動性,但同時宣稱,負面前景反映出,“碧桂園在未來6~12個月內,受房地產銷售下降和市場情緒持續疲軟的推動,流動性緩沖和財務靈活性正在減少。”此番論調,難免引發市場擔憂。

        穆迪是在2022年5月30日啟動對碧桂園控股的降級審查的,隨著評級下調,本輪審查宣告結束。穆迪此番評級發布后,碧桂園境外債出現波動,其發行的COGARD 4.8 08/06/30現價45.000,下跌-3.440%,另外一支COGARD 5.125 01/17/25現價56.000,下跌-2.742%。

        穆迪稱,碧桂園的Ba1 CFR反映了該公司強大的品牌、規??捎^的土地儲備以及在中國開發大眾市場住宅物業的記錄(A1穩定)。與此同時,CFR反映了其對二線城市的高敞口、資本市場資金的獲取能力減弱,以及房地產銷售和利潤率下降對其財務實力的影響。

        此次評級報告中,穆迪對碧桂園的業績狀況做出預測:由于中國房地產市場疲軟,碧桂園的合同銷售額將在2022年下降約30%,至約人民幣4000億元。今年前5個月,由于經營環境艱難以及疫情導致的中斷影響,碧桂園歸屬權益銷售額下降約40%,至人民幣1506億元。

        “權益銷售額的減少,意味著流入碧桂園的現金回款也大幅減少,必然會影響企業的現金流。”穆迪稱。此外,盡管政府放寬了房地產市場的一些限制,但碧桂園在低線城市的高敞口,可能會使其面臨銷售波動和利潤率壓力,因為那里的經濟基本面減弱。

        穆迪預計碧桂園的毛利率,將從2021年的18%下降到未來12~18個月的15%~16%。

        “碧桂園縮減運營規模以及良好的流動性,預計未來6~12個月債務將下降,這在一定程度上緩解了這些擔憂。特別是,截至2021年12月,其非限制性現金為1470億元人民幣,預計經營現金流將足以支付其到期債務。”穆迪表示。

        財報顯示,截至去年底,碧桂園手上的現金余額約人民幣1813億元(包含受限制現金)。

        穆迪還指出,由于碧桂園的部分非限制性現金必須保留在項目層面,以支持其運營,這將限制公司使用內部現金償還控股公司債務的財務靈活性。此外,公司繼續利用內部資源償還到期債務將減少其流動性緩沖,“尤其是在未來6~12個月內,無法改善長期融資的情況下”。

        稍早的4月8日,標普將碧桂園的展望從正面調整為穩定,并確認碧桂園的“BB+”長期發行人信用評級。5月30日,穆迪曾將碧桂園的“Baa3”發行人評級和高級無抵押評級列入評級下調觀察名單,展望從負面調整為列入評級觀察名單。

        6月8日,惠譽將碧桂園的“BBB-”長期外幣和本幣發行人違約評級(IDR)、高級無抵押評級及未償債券的評級,列入負面評級觀察(RWN)名單?;葑u認為,負面評級觀察反映出在行業低迷時期,碧桂園的合同銷售和銷售回款的復蘇前景不確定,杠桿率也將上升。

        “信心”何在?

        “穆迪下調評級,主要還是基于對整個房地產行業預期的不樂觀,包括碧桂園在內的幾乎所有房企,銷售和利潤都在下滑。”一位接近碧桂園的人士對《中國企業家》解釋稱。

        在他看來,穆迪做出這樣的舉動,所涉企業可以理解,但市場情緒和觀感微妙,謠言四起,有點草木皆兵。“大家確實都很害怕出事,但我們預判,今年下半年的市場一定會回暖。”

        “市場回暖是共識,但撐不到那時候的公司,就已經不在這個賽道里了。”前述TOP10房企融資業務高管的表態更為悲觀,“當一個企業‘暴雷’后,等市場再回暖時,別人的銷售恢復80%,你可能只有20%,因為購房者信心不在你這兒了。尤其是民營企業,誰能撐到那時候?”

        碧桂園官方層面就此事回應《中國企業家》稱:目前,碧桂園仍是國內民營企業中主體及債項信用評級最高的開發商之一。

        據碧桂園2021年年報,截至當年底,公司有息負債接近3400億元,凈負債率為45.4%。其中,僅今年年內到期的銀行及其他借款約643.82億元;一年內到期的短期債務共約790億元;同期,不受限制的現金1470億元,從目前數據上看,覆蓋短期債務較為從容。

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        攝影:曾靖

        而環顧行業,據第三方數據機構克而瑞統計,今年6月至7月,200家核心房企境內外債務到期規模約1755億元,約占下半年到期量的61%。其中,民營房企還債壓力尤甚,近兩月整體到期債務約1178億元,占總規模的67%。

        過去一年,“回購”成為碧桂園應對市場波動、提振信心的主要手段。據不完全統計,自2021年12月以來,碧桂園已經累計11次回購公司美元債,總計金額5570萬美元。其中,12月回購了兩筆。進入2022年,碧桂園回購次數不斷增多,6月15日的回購已是年內第9次。

        碧桂園構筑的安全邊界不止境外債。在2021年度業績會上,公司總裁莫斌透露,截至今年3月30日,碧桂園年內已無境內到期債券,僅兩筆可回售公司債共計40億元。

        在外部融資渠道方面,自去年12月以來,碧桂園已成功發行多筆覆蓋不同場所、不同產品的直接融資,包括39億港元的可轉債、15億元ABS以及10億元公司債。今年5月,碧桂園在監管支持下,成功發行5億元公司債,票面利率為4.5%。

        從行業層面來看,相比碧桂園的負債水平,5億元的額度只是杯水車薪,但信號意義較強。得益于近期地產“穩增長”的大背景,碧桂園是今年首批獲得發債機會的三家民營房企之一。有消息稱,接下來碧桂園還計劃繼續推進供應鏈ABS產品的發行。

        不過,從目前整體融資開口來看,新的融資渠道并未完全向民營房企開放,新房銷售市場仍在下行,新的出險房企還在增加。中國人民銀行調查統計司原司長盛松成近期也表示,我國房地產業風險仍在持續,二季度大量房企的美元債到期,成為又一個風險點。

        今年以來,尋求債務展期的房企已超過10家。中指研究院企業事業部研究負責人劉水表示,當前國內樓市銷售沒有明顯回暖,金融機構對民營房企資金支持十分謹慎,行業整體融資環境依然嚴峻,預計未來還會有房企不得不加入債務違約陣營,民營房企融資艱難亟待修復。

        構筑安全邊界的同時,碧桂園仍在擴張規模,但節奏明顯放緩。6月22日,鄭州首輪集中土拍結束,龍湖、保利、越秀、萬科和碧桂園紛紛入局。其中,碧桂園以起始價3.86億元、樓面價3784元/平方米,摘得高新區一宗城鎮住宅用地。

        據第三方機構統計,在今年前5個月新增貨值中,碧桂園以127.8億元位居第24位;2021年同期,碧桂園新增貨值卻位居于百強房企第一位。而在前5個月的拿地額中,碧桂園以73.4億元的拿地額位居第20位,拿地面積則不足100萬平方米。

         

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        值班編輯:王怡潔  審校:張格格  制作:崔允琰

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